למה לקנות דירה ישנה הדורשת שיפוץ? "ההתחדשות העירונית מביאה עמה בשורה חדשה – העלאת ההיצע באזורים מבוקשים ומרכזיים במיוחד". שאלנו את עידו מורג מ'מורג נכסים בע"מ' על שוק הנדל"ן בעיר
אנחנו שומעים לאחרונה את המושג התחדשות עירונית בכל מקום – מהי למעשה התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא תהליך כולל של צמיחה והתפתחות שמטרתו להחיות את הרקמה העירונית הוותיקה לצד החדשה. להתחדשות עירונית ישנם שלושה מסלולים: מסלול הרשויות המקומיות – במסגרתו הרשות המקומית היא זאת שמקדמת תכנית למתחם מסוים לעומת מסלול היזמים – בו היזמים הם אלו שמקדמים תכנית לגבי מתחם מסוים ותמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) – במסלול של חיזוק על הקיים או הריסה ובניה. תכליתו היא לשפר את עמידות המבנה מפני רעידות אדמה. פרויקט זה מקודם בהליך תכנוני קצר יחסית.
איך תחום ההתחדשות העירונית משפיע על השוק?
ההתחדשות העירונית יצרה מצב חדש בשוק. בעבר כל הפרויקטים החדשים בעיר היו בשכונות הפריפריה כמו נאות פרס ורמת הנשיא. עקב תמ"א 38 ופינוי-בינוי נוצר מצב של היצע חדש של דירות חדשות מקבלן בסטנדרט גבוה ובמיקומים המבוקשים ביותר בתוך מרכזי הערים. עד לפני מספר שנים, אדם בעל אמצעים שרצה לגור במיקום מרכזי בעיר (ציר מוריה למשל), היה רוכש דירה ישנה ומשפץ אותה. לעומת זאת, היום ניתן לקנות דירה חדשה במיקומים הכי מבוקשים בעיר.
מהם האזורים המבוקשים כרגע בחיפה?
ראשית, זה תלוי האם מדובר בדירה למגורים או בדירה להשקעה. אם מסתכלים על השוק של דירות להשקעה – ניתן לראות שאין אזור ספציפי מועדף, אלא מדובר יותר בצרכיו של המשקיע. כאשר משקיע פונה למתווך, על המתווך להיות קשוב לצרכי הלקוח ולאתר לו את העסקה הטובה ביותר להשקעה. לדוגמה: אם מדובר במשקיע שמחפש השקעה סולידית ובטוחה נוכל להמליץ לו לחפש דירות באזור הטכניון או האוניברסיטה – שם התשואה סולידית אך יש הרבה ביטחון בעסקה בגלל הקרבה למוסדות האקדמיים. כאשר מדובר בדירה למגורים – ניתן להבחין במגמות מסוימות לפי כל אזור ואזור. לדוגמה: ניתן לראות שבתחום דירות היוקרה – רוב הלקוחות האמידים מעדיפים דירות חדשות, בקרבת אזורים מרכזיים כמו ציר מוריה או רמת בגין. לקוחות אלו יעדיפו לרוב דירות במפלס אחד עם שתי חניות בטאבו וגישה ללא מדרגות. כשפה למעשה נכנס הנושא של התחדשות עירונית – שנותן מענה טוב לפלח השוק הזה. כתוצאה ממגמת ההתחדשות העירונית – גדל היצע שוק הדירות "יד-שניה" בשכונות כמו ורדיה, רמת אשכול ואחוזה, וכך נוצר היצע רחב לזוגות צעירים ומשפרי דיור.
איך 'מורג נכסים', בתור משרד תיווך ותיק ומוּכֶָּר בחיפה, בא לידי ביטוי בשוק הדינמי של ההתחדשות העירונית בעיר?
בכל תחום שאנו עוסקים בו בענף הנדל"ן אנו מציבים סטנדרט גבוה. בהתחדשות עירונית זה בא לידי ביטוי במספר אופנים: אנו מלווים מספר רב של פרויקטים (תמ"א 38 ופינוי-בינוי) ברחבי העיר בשלבים שונים בפרויקט. ישנם פרויקטים בהם היזמים פונים אלינו בזכות הניסיון והמוניטין שלנו בשיווק ותיווך נדל"ן ומכירת פרויקטים חדשים בפרט, על-מנת שנשווק עבורם את הפרויקט ונהיה למעשה נציגי היזם. ישנם פרויקטים שאנו מלווים עוד בשלב ההתחלתי של איתור הבניינים הפוטנציאליים, סגירת העסקה בין הדיירים הקיימים ליזם ובהמשך שיווק הפרויקט לקהל הרחב. מאחר ומדובר בעסקאות מאוד מורכבות, יכולות הגישור והמשא ומתן הן הכרחיות על מנת שהעסקה תגיע לשלב חתימת החוזים ותהיה מוצלחת והוגנת עבור כל הצדדים.
מה עושה את ההבדל בין משרדי התיווך השונים?
תחום התיווך הוא מטעה מאוד – קל מאוד להיכנס אליו, אפילו יותר מדי – אך זהו תחום שמאוד קשה להצליח בו. למעשה נוצר מצג שווא שכביכול יש הרבה מתווכים בשוק, אך אם מסתכלים לעומק הדברים, רואים שהמצב לא מדויק. רוב המתווכים שנכנסים לתחום פורשים ממנו במהלך השנה הראשונה, ואז ניתן להבחין בכך שאין באמת הרבה מתווכים וותיקים ומנוסים עם עשייה ענפה בתחום הנדל"ן. אדם המתעניין בקנייה או במכירה של דירה נחשף למספר גדול של מתווכים כאשר מהר מאוד ניתן לשים לב שישנם פערים גדולים ומשמעותיים ברמת הידע, האמינות והיכולות השיווקיות בין המתווכים. הסוכנים במשרדנו, בעלי ותק משמעותי בתחום, בממוצע של 9-10 שנים בענף הנדל"ן. עבורנו, איכות הסוכנים חשובה מאוד ואנו מקנים להם המון ידע מקצועי נוסף לאורך השנים, כך כשלקוח בא במגע עם אחד הסוכנים שלנו הוא מקבל שירות ומקצועיות בסטנדרטים גבוהים במיוחד.
למה צריך לשים לב כשקונים דירה חדשה בפרויקטים חדשים של התחדשות עירונית?
לטעמי זה הכרחי שכל מי שקונה דירה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית ילווה ע"י עו"ד שמתמחה בתחום הזה ספציפית ולא במכרים או חברים שזה לא תחום התמחותם העיקרי. המשרד שלנו עובד בשיתוף פעולה עם משרדי עו"ד הגדולים בעיר שמתמחים בעיקר בהתחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי-בינוי. לא פחות חשוב מכך – כאשר פונים למתווך/למשווק נכס חשוב שהוא יהיה בקיא ושיהיה לו ידע מקצועי רחב בתחום שיווק הפרויקטים, החוקים, הקשר עם הבנקים והמשכנתאות ושידע להסביר בצורה ברורה ובהירה ללקוחות את התהליך. במשרדנו תוכלו למצוא בנוסף לדירות ה"יד-שניה", גם מגוון פרויקטים בלעדיים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי ברחבי העיר חיפה ובעיקר ברכס הכרמל.
לסיכום מה תוכל להמליץ למי שרוצה להיכנס לתחום של תיווך ושיווק נדל"ן?
כמו בכל תחום בו אתה רוצה להצליח –צריך להיצמד למישהו שהוא אוטוריטה וללמוד ממנו ישירות. לטעמי אין תחליף ללמידה בשטח מאיש מקצוע מיומן שכבר חווה הצלחות מוכחות.
